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   <title>子育て</title>
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      <![CDATA[
マンションは子育て世代の入居者も多いが、子育ての環境としては必ずしも適切ではない。成長期の子どもは、立体的なものに対する感覚が未発達であり、高いところに住むという意識が薄い。建築基準法上では、ベランダの手すりは110cmあればよいが、これは子どもでも容易に飛び越えられるため、転落事故に発展することもある。

日本では近年、自治体によって子育て支援マンションに関する条例を制定する例が増えている。多くの場合実態は様々であるが、多くは一定の基準を満たすことで子育てマンションと認定し、結果としてマンションの資産価値あがるというものである。基準としては、共用部分にキッズルームを設ける、などがある。


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   <title>建替え事例</title>
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   <published>2007-12-03T08:12:18Z</published>
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      <![CDATA[建て替えの際は、戸数を増やして売却することで建て替え資金を確保することも多いが、ドイツのライネフェルデ市では、戸数を減らした代わりに一戸あたりの面積を大きくしたり、共有部分を増やした。こういった建替えを「減築」という。


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   <title>建替え・解体</title>
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   <published>2007-11-26T04:12:18Z</published>
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      <![CDATA[多くのマンションは鉄筋コンクリート造りまたは鉄骨鉄筋コンクリート造りであり、日本の場合、法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は財務省（旧大蔵省）が1999年に47年としている。なお、レンガ造・石造・ブロック造は38年、木造・合成樹脂のものは22年、木造モルタルは22年である。構造上は100年持つマンションでも、配管等が劣化していくため、現実には30年程度で建替え又は大規模修繕の必要性が発生する。

建替え時は区分所有法などでは5分の4以上の合意が必要とされるが、2002年の国土交通省の発表によると、81例全てが100%の合意で建替えられている。建替えに賛成しない者がいる場合、その部屋を、建替える者による建替組合が時価で買い取らなければならない。100%の合意が取れるまでは、建設業者が積極的に関与することは稀である。

前述の構造計算書の偽造問題に際しては、報道当初は補強で対応できるとアナウンスされたことが多かったが、結果的には建物の建て替えや解体が避けられない状況となる公算が強い。

30年程の耐久年数の配管付け替えリスクを分離するため、現在では、昔のように配管を部屋の中に通す内配管方式では無くマンションの基幹配管を分離して建てるスケルトン・インフィル住宅 （外配管方式）を採用するマンションも注目されている。また、建物自体の耐久度を上げるため高耐久コンクリートを使用したり、コンクリートの腐食を抑えるため外断熱を利用した建物も注目され始めている。しかし、販売時の単価が少々割高になってしまうため、このような試みはまだまだマンション全体の数%にも及んでいないと言われている。


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   <title>コミュニケーション</title>
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   <published>2007-11-19T10:12:18Z</published>
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      <![CDATA[
既存の住民とマンション住民の対立が問題になっている。特に古くからの住宅地で親密なコミュニティーが形成されているところにマンションを建設する場合、環境悪化などの問題を発生させるにもかかわらずマンションの入居者が町内会などに参加しない場合が多いため、既存の住民と激しく対立する場合がある。逆に、町内会費を支払っているが、マンション住民には町内会運営に携われないという問題もある。私道の所有者に事前の協議もないままマンションを建設し、いざとなってから通行を拒否された例もある。これらはいずれも、既存住民とマンション住民のコミュニケーションが成立していないためにおこっていると考えられている。

管理組合主催の定期的な会議・集会が開かれるため、強制参加ではないが参加せざるを得ない場合が多々あるため、「近所付合いの煩わしさから開放される」という理由でマンションを購入するのは早合点である。


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   <title>管理運営</title>
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   <published>2007-11-11T12:12:18Z</published>
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      <![CDATA[以前は上階や隣の住民による騒音問題が一番であったが、管理組合が抱える昨今の一番の問題は管理費及び修繕積立金の滞納である。管理費は管理業者に法定点検や日常の清掃などの委託の為に支払われ、修繕積立金は共有部分の補修のため預金されるが、これが不足する事により管理が行き届かず補修もままならない状態が続くとマンションの価値が低下する。これにより入居率が低下することで物件価格や賃貸時の家賃相場が更に低下するという悪循環に陥りスラム化する。

管理費や修繕積立金を預金として管理している場合、大規模なマンションでは、修繕積立金が億を超える金額になることもある。その場合に、ペイオフを考慮する必要がある。緊急対応として、決済用普通預金に切り替えるなどの手法がある。管理費や修繕積立金を運用する場合、管理組合の法人登記が必要になる場合がある。

この他の問題として、管理組合は管理を委託する管理業者を自由に選択することができるが、現実には購入時に販売会社によって関連の管理会社が既に決められていたり、また、マンションの管理規約は国土交通省発行の共同住宅標準管理規約が雛形とされているが、販売会社が予め作成した管理規約への同意が購入の条件となることも多く、これには当然ながら販売会社や管理業者の意向が強く反映された内容が追加されておりトラブルになる事もある。

また、継続性が必要という業務の性質上、市場競争が作用しにくく不明瞭な契約金などでのトラブルが多数報告されており、管理業者の変更を検討した管理組合の約30%はなんらかの妨害を受けているという調査がある。一方では管理組合にもマンション毎に温度差があり、管理会社にまかせっきりで事実上機能していない管理組合や、組合員同士が激しく対立して組合総会もままならないというケースもある。


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   <title>騒音</title>
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   <published>2007-11-04T07:12:18Z</published>
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      <![CDATA[マンション内で最も多いトラブルは騒音である。隣室や上下階の生活騒音は、法令等の違反となるような大音量でなくとも、音質や頻度によっては不快に感じることがあり、またその程度が人によって大きくことなる。法令違反ではない場合、管理規約や売買時や賃貸時の契約にないかぎり、当事者同士の問題となる。

1980年代には上階や隣家の騒音に我慢出来なくなった住民同士の殺傷事件などが発生し一時話題になったが、昨今は低騒音マンションが増えてきており問題としての深刻度は低下している。


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   <title>環境とマナー</title>
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   <published>2007-10-26T11:12:18Z</published>
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      <![CDATA[
環境やマナーに関する問題の多くは、マンションだけではなく地域全体の問題である方が多いのだが、マンションの規模の大きさからマンションが特に問題視される事がある。

    上階からの騒音は、床スラブが厚いほど、また直張りよりも二重床のほうが、軽減される。ただし、配管などを通して音が漏れてくる場合もある。解決策といえるものは、床や壁を厚くしたり、防音効果のある絨毯などをはさむことが考えらるが、これらが難しい場合、当事者間の話し合いや建替え以外にはない。

人口の増加
    数ヘクタールの面積に、場合によっては一気に数千人が転居してくるため人口密度が一気に増加し、これによって地域の環境が悪化する。例えば、人口増に伴い上水道の使用量が増えることが予想されるが、十分な水源がない地域では、地方自治体が水道供給を拒否し、裁判で認められた例もある。
渋滞
    人の往来だけでなく、朝夕に自家用車が殺到するため渋滞を引き起こし近隣まで影響する場合がある。接触事故や排気ガスによる大気汚染も深刻化する。
ゴミ
    マンション内にゴミ置き場がある場合、回収日以外にもゴミを置くために異臭やカラスなどが寄ってくる問題がある。また、ゴミ置き場が道路に接していないような場合、地方自治体によっては回収しないなどの設計上の問題もある。
    下水道と直結するディスポーザー（生ゴミ処理機）を建設当初から備え付けるマンションも増えており、下水道への負荷が高まっている地域がある。
駐輪・駐車
    マンションの周囲は自転車やオートバイの違法駐輪が多い場合がある。特に、マンションの規模に比して十分な駐輪スペースを持たない賃貸マンションに多く見られる。また、居住者ではなく来訪者による放置駐車もよく目立つ。
    駐輪・駐車スペースが不足しているマンションは街中などに多く見られる。このための解決策として、マンション住民によるカーシェアリングや自転車の共有などがある。
公共施設の不足
    特に学校の規模が不足する場合、文部科学省による規制で学校等の施設は簡単に増改築はできないため深刻である。
電波障害
    中高層のコンクリート建築により、テレビや携帯電話の電波障害が発生することが多い。影響が大きい場合は周辺の住民に対しケーブルテレビ等により再送信の補償を行う。
情報通信
    FTTHなどの高速通信を住民が利用する際には、共益部分の許可申請行い、管理組合の承認を取る必要があるため新規にブロードバンド回線を導入することが困難であることが多い。 


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   <title>長屋マンション問題</title>
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   <published>2007-10-20T08:12:18Z</published>
   <updated>2007-10-20T08:17:09Z</updated>
   
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      <![CDATA[建築基準法の規定により各住戸の独立した玄関が側道に面しているなど一定の基準を満たしている場合、鉄筋コンクリート造りのいわゆるマンションと同等の建造物であっても、法令上長屋として扱われるいわゆる長屋マンションが建設されている。
通常は長屋の方が建築規制が緩いため、都市計画上マンションが建設できない地域･土地でも長屋なら建設できる場合が多く、マンション風長屋、違法ではないが脱法マンションが建設されている。
このことにより周辺住民から反発を招いている事例が報告されている。



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   <title>建設時の問題</title>
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   <published>2007-10-13T14:12:18Z</published>
   <updated>2007-10-13T14:31:06Z</updated>
   
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      <![CDATA[日照権の問題
    特に住宅地において問題になることが多い。
    特に、現段階において住宅地であるのに、商業地域・工業地域といった市町村による規定が数十年前のまま残っており、実情に沿っていないにもかかわらず日影規制のないところで問題が大きくなることが多い。
    このようなケースでも、建築業者との話し合いや民事裁判によって、「受忍限度を越える」として、建築差し止めや設計変更、また損害賠償が行われることはある。
景観問題
    日本の家屋はほとんど二階建て以下であるが、住宅地に高層マンションが建つことがある。また、マンションなどの集合住宅の場合、容積率の計算で共用部分を除くことができるため、商業ビルなどよりも高く立てられる場合がある。このような場合、スカイラインの不一致が生じうる。
    また、総合設計制度や、壁面後退をすることで斜線規制の緩和を受けることができる。この場合、建築線が乱れることになる。
    窓からの景観がよいからというセールスによって購入したマンションであったにもかかわらず、数年経たないうちに、その眺望を遮る形で別の高層マンションが建てられたため、紛争になったケースもある。
    2006年2月、最高裁では、国立市のケースにおいて、住民の景観利益を認めている。（ただし、すでにできあがったマンションの撤去を求めた住民の請求に関しては却下）
    このように、マンションは周辺との景観の調和を乱す要素が多く、問題が生じることがある。
工事の騒音など。
    工事中は当然騒音や振動、粉塵などが発生する。このためディベロッパーや施工者と近隣が、深夜や休日に工事を行わない、などの工事協定を結ぶことも多い。
    建設予定地が森林や史跡の場合、環境保護や文化財保護の問題、建設予定地が古い工場や農地などの場合は、土壌の環境汚染などの問題が起こることもある。特に古い工場を解体する場合、PCBやアスベストが飛散する恐れもある。
    地下水などが多い場所で、工事中または工事後の地盤沈下などによって近隣の家に被害が出たり、風害が発生することもある。
構造計算書偽造問題
    2005年11月、建築確認申請に添付する「構造計算書」の数値偽造が発覚し、結果的に建築基準法の耐震基準を満たさないマンションが多数建設・販売されることとなった。販売済みのマンションでは購入者に対する補償問題、完成前のマンションでは取り壊し、また建設業者や不動産業者倒産などの影響が出ている。 


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   <title>資格</title>
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   <published>2007-10-05T13:12:18Z</published>
   <updated>2007-10-05T13:16:13Z</updated>
   
   <summary> マンション管理適正化法にもとづき     * マンション管理士     * 管...</summary>
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      <![CDATA[
マンション管理適正化法にもとづき

    * マンション管理士
    * 管理業務主任者

の二つの国家資格がある。前者は（財）マンション管理センターが、後者は（社）高層住宅管理業協会が試験実施機関である。

マンション管理士は、区分所有者によって構成される管理組合に適切な助言などを行う専門家であり、マンション管理士でない者はマンション管理士を名乗れないだけの名称独占資格である。

管理業務主任者はマンション管理会社の必置資格であり、宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引主任者に性格が類似している。

また、（社）高層住宅管理業協会が認定している資格として

    * 被災建築物応急危険度判定士
    * 区分所有管理士
    * マンション維持修繕技術者

がある。これらは法律に規定のない民間資格である。


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   <title>管理者</title>
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   <published>2007-09-28T09:12:18Z</published>
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      <![CDATA[マンションにおける管理者とは、区分所有法に定められるものである。管理者は、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。

管理者は、総会決議があり、管理規約に制限が無ければ、だれでもなることができる。区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。

総会決議を経てない限り、管理会社、管理員（管理人）、防火管理者などとは関係がない。


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   <title>管理組合</title>
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      <![CDATA[マンションが完成し、各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合が設立される。区分所有者は原則として組合員となることが義務付けられておりその運営に携わることになる。

直接的には区分所有者から選出された理事によって適時理事会が開催され、理事会における決定に基づき管理が行われる。理事は通常任期制で、理事長・会計・監査の3役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される。理事会の活動は、重要事項にあたる予算編成や決算の承認、マンション内の法律ともいえる管理規約の改正や法定点検の資格者への委託契約、管理の方針などを、年に1回以上開催される組合総会において諮り、いわゆる議会制民主主義の手続きによって執行される。なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで可決することができる。

管理組合はそのほか修繕計画の作成、各種許認可などの管理運営に関するあらゆる権限を行使することができる。


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   <title>区分所有者</title>
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   <updated>2007-09-14T07:16:22Z</updated>
   
   <summary> マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋...</summary>
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      <![CDATA[
マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側（バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる。）は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共有部分（簡単に言えば専有部分以外の全て）を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じる。この権利と義務は、各専有部分の広さ（床面積）に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。

なお、行政もこれを根拠に土地と建物の総時価から算出された不動産取得税と固定資産税を所有率に応じて区分所有者に課税する。

ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。このように、マンションの区分所有者は維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられている。マンションの購入者は、区分所有者と表現されるように一定の部分を専有（または占有）する権利を与えられるだけであることに注意しなければならない。


出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

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   <title>区分所有法と分譲マンション</title>
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   <published>2007-09-07T07:12:18Z</published>
   <updated>2007-09-07T07:31:11Z</updated>
   
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      <![CDATA[建設が終わった分譲マンションは、入居者によって運営されて行く事になるが、日本では、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。

なお、本節は日本の分譲マンションについての記述であり、賃貸マンションや他の国の集合住宅には必ずしも当てはまらない。


出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

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   <title>マンションに関わる業者</title>
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   <summary>事業主と建築主 小規模なものは個人もあり得るが、一般的にはディベロッパー（不動産...</summary>
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      <![CDATA[事業主と建築主

小規模なものは個人もあり得るが、一般的にはディベロッパー（不動産会社・商社・鉄道事業者等）が行うことが多い。

販売業者

分譲マンションの場合、区分所有権を販売をする業者。ディベロッパーが兼ねることも多いが、販売業者が別にある場合もある。

設計者

一級建築士のいる設計事務所や設計会社。施工者の設計部門が行うこともある。

施工者

大規模な場合は大手ゼネコンが多く、小規模の場合は地場の建設会社や工務店も多い。


出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
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